Le modalità operative previste dalla presente procedura devono essere utilizzate per i controlli sulle rendite Docfa a partire dal primo giorno del mese successivo a quello in cui sono rese disponibili le innovazioni funzionali della procedura informatica di “Controllo delle rendite Docfa”.
La determinazione del campione da sottoporre a verifica è effettuata dal “responsabile controllo rendite Docfa”, con cadenza mensile, considerando le unità immobiliari con classamento proposto, accettate in un mese di riferimento.
Allo scopo di consentire ai Comuni di inoltrare segnalazioni di incoerenze tra stato degli immobili dichiarato in catasto e stato conosciuto all’Ente, ai sensi dell'art. 34-quinquies recante «Disposizioni di semplificazione in materia edilizia» di cui al decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80, il campione deve essere predisposto sulla base degli afflussi di aggiornamento del quinto mese antecedente al momento della selezione.
A partire dal primo mese utile, successivo all’ultimo periodo trattato con l’utilizzo della precedente applicazione informatica (Gestione liste di classamento) le attività di creazione del campione dovranno essere effettuate utilizzando la nuova procedura (a titolo di esempio nel caso in cui l’Ufficio abbia creato liste di classamento fino al mese di ottobre 2007, il primo mese utile per costituire il campione secondo le nuove procedure è il mese di novembre 2007).
Al fine di consentire la completa definizione delle unità immobiliari comprese nei campioni estratti con le vecchie procedure, queste rimarranno attive per quattro mesi a partire dal 1° giorno del mese successivo all’attivazione delle nuove procedure.
Nel campione rientrano le unità immobiliari di tutti i Comuni di competenza dell’Ufficio provinciale.
Alla definizione del numero di pratiche da sottoporre all’attività di accertamento concorrono le unità immobiliari:
derivate dall’elaborazione del campione “DETERMINISTICO” e “CASUALE”, con le procedure informatiche disponibili;
appartenenti alle categorie D ed E;
segnalate in fase di accettazione della pratica Docfa;
contenute nelle pratiche presentate ai sensi del comma 336 della legge n. 311/04;
segnalate dal Comune (ai sensi dell'articolo 34-quinquies del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80) e pervenute in Ufficio prima della definizione del campione da sottoporre a verifica;
con rendita proposta inferiore rispetto alla rendita in atti.
Ai fini della selezione del campione “DETERMINISTICO”, con l’ausilio delle procedure informatiche disponibili, è costruito il ”DIAGRAMMA DELLE PRIORITÀ” che, analizzando gli scostamenti tra rendite catastali proposte ed accertate presenti in banca dati, ordina secondo una scala decrescente, le categorie catastali su cui è prioritario che l’Ufficio concentri l’attività di verifica dei dati di classamento1.
Il “responsabile controllo rendite Docfa”:
elabora il “DIAGRAMMA DELLE PRIORITÀ” con cadenza annuale o semestrale sulla base dei dati consuntivi dei periodi precedenti;
valida il “DIAGRAMMA DELLE PRIORITÀ”.
In fase di validazione, in base alla conoscenza della realtà urbanistica-edilizia del territorio di competenza, lo stesso responsabile può confermare l’elaborazione automatica del diagramma ovvero modificare i gruppi di priorità spostando determinate categorie da un gruppo ad un altro.
In base alle specificità del territorio, la procedura informatica consente, con apposite funzionalità, di raggruppare i Comuni in più fasce omogenee (una fascia omogenea può comprendere anche un singolo Comune), per ognuna delle quali è possibile definire un “DIAGRAMMA DELLE PRIORITÀ”, al fine di ottenere un campione rappresentativo delle diverse realtà del proprio territorio.
Rientrano nel campione “DETERMINISTICO” le unità immobiliari con classamento proposto, registrate nel mese di riferimento, che, in base al “DIAGRAMMA DELLE PRIORITÀ”, appartengono alle fasce di priorità 1 e 2.
L’ampiezza del campione è stabilita come segue: il campione comprende tutte le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali con priorità 1 fino a raggiungere il 90% del valore complessivo delle rendite dichiarate; le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali con priorità 2 fino a raggiungere il 60% del valore complessivo delle rendite dichiarate.
In base a queste regole, il software estrae un campione “DETERMINISTICO” costituito da un elenco di pratiche Docfa relative ad unità immobiliari rappresentative di tutto il territorio provinciale.
Nel campione “CASUALE” devono essere fatte rientrare le unità immobiliari in priorità 3 e quelle in priorità 1 e 2 escluse dal campione “DETERMINISTICO”.
L’ampiezza del campione “CASUALE” deve essere compresa tra il 5% e il 10% del numero complessivo di unità immobiliari così individuate.
Per default la procedura estrae un campione del 5% di unità immobiliari.
Effettuata l’elaborazione, il “responsabile controllo rendite Docfa” verifica il numero totale di unità immobiliari da controllare e di pratiche corrispondenti.
Il responsabile di controllo delle rendite può includere nel campione altre unità immobiliari non ivi incluse secondo le modalità “DETERMINISTICO/CASUALE” definite con le procedure automatiche.
La procedura segnala, all’interno del numero totale di unità immobiliari da validare, quelle “classabili” per analogia.
Il “responsabile controllo rendite Docfa”, qualora il campione selezionato ecceda il budget assegnato all’Ufficio, non essendo vincolante l’estrazione automatica, può agire con le seguenti modalità:
impostando, in base al budget assegnato all’Ufficio, una percentuale prestabilita di unità immobiliari da sottoporre a controllo, rispetto al totale delle unità immobiliari accettate nel periodo di riferimento. La procedura informatica, sulla base di questo valore, calcola le nuove percentuali rispetto ai valori di default dei tre gruppi di priorità, fino ad individuare un numero di unità immobiliari totale pari alla percentuale impostata;
aumentando o diminuendo la percentuale del valore totale delle rendite in priorità 1 e 2; per default le percentuali sono 90% (minimo 50%) in priorità 1 e 60% (minimo 40%) in priorità 2;
aumentando o diminuendo la percentuale di unità immobiliari del campione casuale; per default il 5% delle unità immobiliari individuate per il campione casuale;
togliendo unità immobiliari entrate a far parte del campione generico appartenenti a categorie D ed E.
non possono essere tolte dal campione, in quanto da sottoporre obbligatoriamente a controllo, le unità immobiliari presentate ai sensi del comma 336 della legge finanziaria 2005 e quelle segnalate dai comuni ai sensi dell’art. 34-quinquies della legge 80/2006.
E’ da tener comunque presente che i criteri che devono essere presi a base per l’individuazione del campione devono prevedere il trattamento delle unità immobiliari:
ascrivibili nei gruppi delle categorie speciali “D” e particolari “E”, aventi consistenza superiore a soglie predeterminate;
ascrivibili nelle categorie ordinarie di rilevante entità per consistenza, per classamento o interesse per ubicazione, ovvero, quando si registrano rilevanti difformità tra il classamento proposto e quello automatico;
oggetto di dichiarazione di variazione per diversa distribuzione interna, ovvero per ristrutturazione parziale o totale o per modifica della destinazione d’uso, alle quali è stato proposto un classamento e/o una rendita inferiore a quella precedentemente in atti;
per le quali viene proposta l’iscrizione in catasto in categorie e classi a più bassa redditività.
Resta fermo che, di norma, non sarà possibile eliminare dal campione le unità immobiliari segnalate in accettazione.
A questo punto il “responsabile controllo rendite Docfa” procede alla:
VALIDAZIONE del campione elaborato;
ASSEGNAZIONE delle unità immobiliari da sottoporre a verifica al Personale tecnico individuato dell’Ufficio.
La verifica riguarda tutte le unità immobiliari presenti nei documenti oggetto della selezione campionaria.
In particolare, la procedura informatica individua tre aree in cui sono inserite le unità immobiliari oggetto di verifica della rendita.
“ASSEGNATI” – E’ un’area personalizzata in cui il Personale tecnico ha la possibilità di accedere alla lista delle pratiche di propria competenza. Per ogni pratica viene evidenziato lo stato e il tipo di controlli da effettuare ed effettuati. In questa area vengono inserite le pratiche assegnate al singolo Personale tecnico e ancora da prendere in carico.
Il “responsabile controllo rendite Docfa” accede alla lista delle pratiche assegnate e in corso di trattazione e può cambiare l’assegnazione di una pratica.
“DA ASSEGNARE” – E’ un’area dove vengono inserite automaticamente le pratiche da assegnare che compongono il campione da controllare per la convalida del classamento. Per ogni pratica, oltre ai dati identificativi e ai dati di classamento, sono riportati il nominativo del Personale che ha effettuato la registrazione (di cui al paragrafo 6.1) e l’eventuale informazione se è stata presentata ai sensi del comma 336.
“DA VALIDARE” – E’ un’area in cui vengono inserite le pratiche controllate dal Personale tecnico, che devono essere validate dal “responsabile controllo rendite Docfa” prima dell’assegnazione del classamento definitivo.
Utilizzando questa funzione non viene però prodotta tutta la documentazione prevista per le unità immobiliari confluite nel campione, (sottoscrizione di supporti cartacei sulle quali sono evidenziati le modifiche apportate).
1 Il “DIAGRAMMA DELLE PRIORITÀ” suddivide le unità immobiliari in tre gruppi di priorità:
priorità 1: gruppo comprendente le unità immobiliari appartenenti a categorie catastali il cui valore complessivo dello scostamento tra rendite convalidate e proposte rappresenta circa il 65-70% dello scostamento totale;
priorità 2: gruppo comprendente le unità immobiliari appartenenti a categorie catastali il cui valore complessivo dello scostamento tra rendite convalidate e proposte rappresenta circa il 20-25% dello scostamento totale;
priorità 3: gruppo comprendente le unità immobiliari appartenenti a categorie catastali il cui valore complessivo dello scostamento tra rendite convalidate e proposte rappresenta circa il 5-10% dello scostamento totale.