Al sensi dell’art. 28, comma 2, del citato Regolamento, il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall’analisi del mercato delle compravendite, si stabilisce "...con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto all0 stato attuale delle unità immobiliari".
Tale approccio, come il precedente, consente di determinare la rendita catastale dell’unità immobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetusta ed obsolescenza tecnologica e funzionale.
AI fine di assicurare la coerenza con l’approccio di mercato, la stima del costo deve tenere conto di un profitto normale (P) del promotore immobiliare, giacché i valori di mercato (V) e di costo di produzione (K) identificano due distinte entità economiche, per le quali il più significativo fattore di scostamento è costituito proprio dal profitto (V = K + P).
II costo di produzione (K) di un immobile e, in linea generale, costituito dalla somma di:
C1. valore del lotto (costituito dall’area coperta e delle aree scoperte, accessorie e pertinenziali);
C2. costo di realizzazione a nuovo delle strutture;
C3. costo a nuovo degli impianti fissi;
C4. spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo;
C5. oneri concessori e di urbanizzazione;
C6. oneri finanziari.
Per quanto attiene alla determinazione dei costi (Ci) e del profitto normale (P) sopra menzionati, si rimanda all’Allegato tecnico II.
II costo delle strutture e degli impianti fissi, di cui ai precedenti punti C2 e C3, laddove realizzati in epoca antecedente a quella censuaria di riferimento (biennio 1988-89), deve essere, inoltre, opportunamente deprezzato in relazione alle condizioni di vetusta ed obsolescenza tecnologica e funzionale dell’immobile oggetto di stima, secondo quanto precisato al successivo paragrafo 6.110.
La rendita catastale, quindi, come nel caso dell’approccio di mercato, si determina con la formula inversa della relazione utilizzata per il calcolo della capitalizzazione dei redditi:
RC=V·r=(K+P)·r
dove r, come nel procedimento di cui al paragrafo precedente, rappresenta il saggio di fruttuosità.
Si precisa, infine, che, in tema di determinazione del costo di ricostruzione dei beni immobiliari oggetto di stima catastale, soprattutto nei casi in cui le caratteristiche tecnologiche degli immobili da accertare siano particolarmente complesse e tali da richiedere specifiche conoscenze tecniche, gli Uffici provinciali dell’Agenzia possono fare riferimento alle disposizioni di cui all’art. 19, comma 13, del decreto legge n. 78 del 2010.
Tale norma, infatti, estende agli Uffici provinciali dell’Agenzia i poteri istruttori previsti dall'articolo 51 del decreto Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, nonché quelli, in materia di accessi, ispezioni e verifiche, disciplinati dall'articolo 52 del medesimo decreto, con Io scopo di recuperare ogni informazione e documentazione utile per Io svolgimento delle attività istruttorie connesse all’accertamento catastale (con riferimento, ad esempio, ai dati di bilancio utili all’individuazione del costo di costruzione di strutture ed impianti da considerare nella stima della rendita catastale). A tal fine, gli Uffici possono, ad esempio, invitare i soggetti interessati a comparire di persona (o a mezzo di rappresentanti) per esibire documenti e scritture o per fornire dati, notizie e chiarimenti, ovvero richiedere agli Organi e alle Amministrazioni dello Stato dati e notizie relative a soggetti indicati singolarmente o per categorie.
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6.1 |
II calcolo del deprezzamento nell’approccio di costo
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10 Relativamente al costo del lotto, considerata la specifica natura del bene che non è soggetto a fenomeni di degrado per vetusta o per obsolescenza tecnologica e funzionale, non è previsto alcun deprezzamento.