Come già accennato, il deprezzamento è introdotto nell’ordinamento catastale dall’art. 28 del Regolamento, il quale, al comma 2, precisa che "Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma (prezzi correnti per la vendita di unita immobiliari analoghe), il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari".
Occorre preliminarmente evidenziare che la valutazione dello “stato attuale" dell’unità immobiliare consiste nell’individuazione delle condizioni dl vetusta ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento all’epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale dell’ordinarietà. Tale modo di procedere nasce dalla necessita' di svincolare le operazioni di accertamento catastale da circostanze non ordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteri perequativi non condizionati dalla individuale capacita' di gestione dell’immobile da parte del proprietario.
In via generale, la vetusta tiene conto del fatto che il valore del beni decade fisicamente nel tempo in relazione alla loro età, mentre l’obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi, o il loro insieme, si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale, non risultando più parzialmente o totalmente idonee ad assolvere complessivamente al loro originario impiego in condizioni di mercato.
II momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio economico 1988-89, e il tempo nel quale occorre "fotografare" lo stato delle cose. Conseguentemente, tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato come nuovo.
Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione (deprezzamento), si deve tener conto anche della circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacita' produttive, e quindi di reddito, dell'unità immobiliare, giacché esse vengono costantemente garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli accantonamenti per reintegrazione da parte dell’imprenditore ordinario.
Tra l vari metodi indicati per il calcolo del valore deprezzato delle componenti strutturali ed impiantistiche, riscontrabili anche nella letteratura di settore, si fa riferimento al procedimento conosciuto come “breakdown method”, opportunamente adattato per le finalita' catastali.
Tale procedimento parte dal considerare il degrado come un elemento complesso, la cui misurazione prende le mosse dalla sua scomposizione in componenti elementari, distinguibili in:
deterioramento fisico rimediabile;
obsolescenza funzionale rimediabile;
deterioramento fisico non rimediabile;
obsolescenza funzionale non rimediabile;
obsolescenza esterna11, intesa come l’insieme dei fattori fisici, sociali, finanziari e politici che impattano sui valori immobiliari.
In ambito catastale, si può ritenere che la parte rimediabile del deterioramento fisico e dell’obsolescenza funzionale è, in modo del tutto analogo a quanto previsto per |’approccio reddituale, identificabile nelle spese dl manutenzione, vale a dire quelle ordinariamente sostenute dal proprietario per conservare l'unita immobiliare nello stato nel quale normalmente si trovano gli immobili della stessa categoria, nel segmento territoriale di riferimento.
La parte non rimediabile del deterioramento fisico e dell’obsolescenza funzionale coincide con quella che, nell’approccio reddituale, viene calcolata attraverso la determinazione delle quote di reintegrazione, valutate sulla base del costo medio ordinario di ricostruzione per i fabbricati e del costo medio di rimpiazzo per gli impianti, entrambi diminuiti del valore dei materiali residui e tenuto conto del prevedibile periodo di vita utile (economica) dei beni in esame.
Secondo le indicazioni rinvenibili nella letteratura di settore, entrambe queste componenti di deprezzamento possono essere calcolate a partire dal costo di ricostruzione della componente strutturale o impiantistica applicando allo stesso un coefficiente riduttivo (D) che risulta, in linea generale, funzione:
della vita effettiva (VTE), ossia del periodo trascorso tra l’effettiva realizzazione o ristrutturazione del bene e l’epoca censuaria (successiva) di riferimento (biennio 1988-89);
della vita utile (VTU), ossia dell’arco temporale oltre il quale, per effetto della vetusta e dell’obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale è stato realizzato;
dell’eventuale valore residuo (VR), inteso come possibile valore di realizzo del bene al termine della sua vita utile.
Infine, l’obsolescenza esterna è valutata implicitamente al mutare dell’epoca censuaria di riferimento. Infatti, le modifiche al contesto socio-economico che possono indurre una riduzione dei prezzi (o, analogamente, dei costi e del profitto nel settore immobiliare) sono automaticamente prese in considerazione al variare dei riferimenti di mercato associati all’epoca censuaria.
In tema di deprezzamento, si osserva, inoltre, che gli immobili oggetto di stima hanno, di frequente, componenti edilizie ed impiantistiche caratterizzate da periodi di vita utile differenti, a volte anche in maniera significativa, e talvolta perfino paragonabili con quello (decennale) di prevista vigenza degli estimi.
Indipendentemente dal modello di deprezzamento utilizzato (scelta della più appropriata espressione da cui ricavare il coefficiente di deprezzamento D in funzione delle citate variabili VTE, VTU e VR, da cui esso dipende), si potrebbe teoricamente pervenire alla determinazione di rendite di uguale importo anche con riferimento ad immobili che, nell’ambito dell'estimo catastale, risultano di fatto non comparabili, come nel caso di componenti (edilizie e impiantistiche) aventi vite utili differenti e pesi economici diversi sul totale del costo stimato.
Da tali considerazioni si deduce che applicando il medesimo saggio di fruttuosità (univocamente definito, come precisato più avanti, dall’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza) ad unita immobiliari aventi una cosi diversa natura, ma uguali costi di riproduzione, verrebbe meno l’obiettivo della perequazione tipico dell’ordinamento catastale.
In altri termini, la previsione normativa di costanza della rendita catastale nel periodo infracensuario (lasso di tempo compreso tra una revisione degli estimi e la successiva, previsto in dieci anni dall’art. 37, comma 2, del Testo Unico, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917) deve trovare una adeguata considerazione nel giudizio di stima, atteso il deprezzamento dei beni che si realizza in tale periodo temporale.
AI riguardo, si osserva che per le componenti caratterizzate da un rapido degrado (e il caso di talune tipologie di impianti) tale deprezzamento risulta di entità non trascurabile e pertanto da considerare, ai fini perequativi, attraverso |’assunzione di un costo medio infracensuario (ridotto rispetto al costo a nuovo), da ritenere costante durante il periodo di vigenza ordinaria degli estimi.
Di contro, per quelle componenti caratterizzate da vita utile abbastanza lunga (tipicamente le strutture), il deprezzamento che si realizza in un decennio per effetto del degrado risulta talmente modeste da perdere di rilevanza in relazione all’ordinaria alea di incertezza delle stime12.
Si consideri, infine, che l’ulteriore correzione al deprezzamento, che il legislatore aveva a suo tempo affidato alla calibrazione dei saggi di fruttuosità (cfr. il paragrafo successive), che avrebbe permesso di ponderare il rischio dell’investimento immobiliare in funzione anche della sua durata, e oggi impedito dalla "cristaIlizzazione" degli stessi, secondo il recente orientamento, ormai consolidate, della giurisprudenza.
Con riferimento e a supporto dei concetti sopra esposti, nell’Allegato tecnico III sono riportate le linee metodologiche ed operative per la determinazione del coefficiente di deprezzamento (D).
L’Allegato tecnico IV contiene un’esemplificazione del procedimento di calcolo del costo di ricostruzione deprezzato di un immobile, che chiarisce ulteriormente la metodologia di valutazione da adattare.
11 Altrimenti nota come obsolescenza economica (cfr. Manuale Operativo delle Stime Immobiliari - M.O.S.I.).
12 Peraltro, anche prescindendo dalla richiamata alea, il deprezzamento associate a tali cespiti risulta assorbito dalla valorizzazione del saggio di fruttuosità, più avanti menzionato, che, pronto all’uso, e da considerarsi al netto delle previste detrazioni delle componenti reddituali.