L’Istruzione, al paragrafo 51, stabilisce che: "La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unita immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell’affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l’applicazione del saggio d’interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali”.
II valore venale può essere individuato tramite un’indagine del mercato delle compravendite, e in via subordinata attraverso il costo dl ricostruzione (criterio, quest’ultimo, approfondito più avanti).
Con specifico riferimento all’approccio di mercato, occorre indagare, in modo simile al procedimento relativo all’approccio reddituale, il mercato delle compravendite, riferite al biennio economico 1988-89 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento.
La stima del più probabile valore di mercato, attesa la grande eterogeneità che caratterizza gli immobili a destinazione speciale e particolare, e condotta sulla base dei valori di compravendita ricavati dall’indagine effettuata, privilegiando procedimenti di confronto multiparametrici9.
Determinato, quindi, il più: probabile valore di mercato (V), la rendita catastale (RC) si individua con la formula inversa della relazione utilizzata per il calcolo della capitalizzazione dei redditi:
RC = V·r
dove r rappresenta il saggio di fruttuosità (oggetto di approfondimento più avanti).
Si ritiene importante rimarcare che i procedimenti relativi all’approccio reddituale e a quello di mercato, appena discussi, trovano valida applicazione solo in presenza di un mercato delle locazioni o delle compravendite ragionevolmente dinamico, che consenta di reperire un numero di dati sufficiente per definire il più probabile canone di locazione, o valore venale, con adeguata affidabilità. In caso contrario, è opportuno preferire l’approccio di costo di cui al successivo paragrafo.
9 Per esempi applicativi di procedimenti di confronto multiparametrici si rinvia all'abbondante Ietteratura di settore (tra cui anche il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari - M.O.S.I.).