Per quanto concerne gli immobili in esame, il citato art. 8 del Regolamento prevede che "La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni.
Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasp0rt0 terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili.”.
L’art. 30 stabilisce, inoltre, che "Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8. Tuttavia la rendita catastale delle unita immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità.”.
Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione "stima diretta" si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con "procedimento diretto" o con "procedimento indiretto”.
II procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario e il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario).
II procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’uItimo caso, di un adeguato "coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari" (deprezzamento).
I citati articoli del Regolamento, anche nell’ordine gerarchico sopra indicato, appaiono coerenti con i criteri della più recente dottrina estimativa, atteso che Io studio del mercato locativo finalizzato alla determinazione di un reddito (o, per via indiretta, di un valore) permette di configurare l’approccio reddituale (income approach); Io studio del mercato delle compravendite per la determinazione di un valore (ma anche, per via indiretta, delle capacita reddituali di un immobile) permette di configurare l’approccio di mercato (market approach); infine, l’analisi dei costi di produzione (o di ricostruzione), finalizzato alla determinazione di un reddito, consente di configurare l’approccio di costo (cost approach).
Con riferimento specifico alle attività di accertamento catastale, si osserva, tuttavia, che la possibilità di utilizzare gli approcci reddituale e di mercato e fortemente limitata, da un Iato, dal vincolo normativo costituito dall’epoca censuaria di riferimento, che, ormai lontana nel tempo (biennio 1988-89), aumenta il livello di incertezza che caratterizza le analisi di mercato dei segmenti immobiliari in esame e dall’altro, dalla particolarità e singolarità degli immobili oggetto dl accertamento, cui consegue la limitatezza dello stock complessivo di riferimento. Quanto sopra trova conferma nella diffusa tendenza all’impiego dell’approccio di costo da parte, in particolare, degli Uffici provinciali dell’Agenzia nella loro consolidata pratica corrente.
Si rammenta, inoltre, sul tema, che i criteri di dettaglio da porre alla base della determinazione della rendita catastale sono fissati dall’Istruzione III del 28 giugno 1942, emanata dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali (di seguito: "Istruzione"), ai paragrafi 47 e seguenti.