Sono pervenuti a questa Agenzia numerosi quesiti, in tema di accertamento catastale, finalizzati a chiarire alcuni aspetti relativi alle metodologie tecnico-operative utilizzate per la determinazione della rendita catastale delle unita
immobiliari da censire nelle categorie catastali dei gruppi D e E (unità immobiliari a destinazione speciale e particolare).
Le incertezze manifestate sono da correlare, da una parte, alla naturale evoluzione tipologica e tecnologica che caratterizza tali categorie di immobili e, dall’altra, all’esigenza di un adeguamento delle indicazioni di prassi anche alla luce degli interventi giurisprudenziali succedutisi sul tema.
In tale contesto, assumono particolare rilievo le questioni relative all’individuazione delle tipologie di impianti da considerare ai fini del calcolo della rendita catastale e alla coerente individuazione del valore del bene immobiliare che, attesa la finalità perequativa che caratterizza il sistema estimativo catastale, non può prescindere dal considerare i fenomeni di rapido degrado per vetusta ed obsolescenza tipici, in particolare, di beni aventi una vita economica piuttosto breve. Nell’ambito dei procedimenti indiretti per la determinazione della rendita catastale, rileva, altresì, la tematica della corretta definizione del saggio di fruttuosità.
Peraltro, il tema dell’accertamento catastale delle unità immobiliari speciali e particolari è stato già oggetto di alcuni documenti di prassi dell’Agenzia, finalizzati a fornire indirizzi operativi omogenei ed unitari, in coerenza con la mutata realtà del patrimonio immobiliare in argomento. Si fa riferimento, in particolare, alla circolare n. 4 del 16 maggio 2006 e alla circolare n. 4 del 13 aprile 2007.
Nelle suddette circolari sono stati approfonditi, in particolare, gli aspetti che attengono alla corretta attribuzione della categoria catastale e i criteri generali per la corretta individuazione del minimo perimetro immobiliare, funzionalmente e redditualmente autonomo, ai quali specificamente si rimanda.
Sull’argomento si ritiene opportuno, preliminarmente, ribadire che le unità censite nelle categorie dei gruppi D ed E sono costituite da immobili "non ordinari", non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, circostanza della quale occorre tener conto al momento del classamento.
Con riferimento, in particolare, agli immobili ascrivibili alle categorie del gruppo E, di cui all’art. 8, secondo comma, del Regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 (nel seguito "Regolamento"), si rammenta che gli stessi "...sono indicati in maniera analitica e specifica con metodo casistico che non legittima una estensione a tutti gli immobili di rilevanza pubblica ..." (cfr. sentenza della Corte di Cassazione n. 23608 del 15 settembre 2008).
Tanto premesso, al fine di assicurare una impostazione metodologica coerente ed uniforme nel classamento di tali tipologie immobiliari, anche in considerazione dei correlati profili tributari, la presente circolare intende fornire, sul tema, chiarimenti ed indicazioni di carattere tecnico-estimativo.
AI riguardo, si ritiene opportuno sottolineare come la peculiarità della stima catastale comporti un’applicazione dei procedimenti estimativi classici secondo linee del tutto specifiche 1, conformi alla normativa di settore e coerenti con gli indirizzi giurisprudenziali formatisi nel tempo sul tema.
1 Rispetto, talvolta, anche a quanto riportato nel Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (M.O.S.I.), adottato dall’Agenzia del Territorio per le attività di valutazione immobiliare svolte per le Amministrazioni pubbllche e per gli Enti ad esse strumentali.