Relativamente ai compendi immobiliari in esame, iene chiesto se i silos e le celle frigorifere siano da includere nella stima diretta dell’unità immobiliare finalizzata alla determinazione della rendita catastale.
Con riferimento ai primi di tali elementi (silos), si precisa che, in linea generale, sono da includere nella stima diretta le strutture – realizzate in qualunque materiale – poste a monte e a valle del processo produttivo svolto nell’unità immobiliare e destinate al semplice stoccaggio di materie prime, prodotti finiti o semilavorati, ancorché allo stato liquido, aeriforme o solido granulare, aventi i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, realizzata mediante qualunque mezzo di unione. Per tali strutture ricorrono le condizioni di non agevole rimovibilità, secondo il principio generale espresso in premessa, che rendono le stesse annoverabili, a tutti gli effetti, tra le “costruzioni” (al apri dei magazzini), da includere, quindi, nella stima catastale.
Di contro, non sono oggetto di stima catastale quei silos (ovvero qualunque altro genere di contenitori) che costituiscono elementi della “linea produttiva”, attraverso la quale si realizzano i diversi processi di lavorazione (ad esempio, i silos presenti negli impianti di miscelazione, gli atomizzatori tipici dell’industria ceramica, ecc.), così come anche quei silos che possono essere agevolmente rimossi secondo il richiamato principio a valenza generale.
Quanto alle celle frigorifere, assumono rilievo, per le finalità estimative in argomento, le caratteristiche tipologiche e costruttive, attraverso le quali è possibile riconoscere la natura di “costruzione”, oppure di “macchinario, congegno, attrezzatura ed altro impianto, funzionale allo specifico processo produttivo”, di tali celle.
In particolare, quando la cella frigorifera è essa stessa una costruzione o è parte integrante di una costruzione più ampia, assume rilevanza nella stima catastale lo spazio che la stessa individua, per la cui valutazione deve tenersi comunque conto, al pari di ogni altra “costruzione”, della qualità degli elementi di chiusura verticale ed orizzontale che lo delimitano. Gli impianti di refrigerazione di tali locali, rispondendo, generalmente, ad esigenze connesse allo specifico processo produttivo svolto nell’unità immobiliare, non costituiscono, di orma, una utilità trasversale comunque apprezzabile al variare del processo produttivo e, pertanto, sono da escludere dalla stima catastale.
Le celle frigorifere costitutive, invece, da semplici cabine poste all’interno di un opificio o di altra unità immobiliare, potendo di norma, essere rimosse senza alterazione o distruzione delle stesse o delle altre componenti dell’unità immobiliare che le contengono, sono da annoverare, a tutti gli effetti, tra i “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo” e, pertanto, da escludere dalla stima catastale.