La legge di conversione n. 122 del 2010 ha apportato modificazioni anche al comma 14 deIl'art. 19, con riferimento agli adempimenti da porre in essere in sede di stipula di atti pubblici e di scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o Io scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti.
Le novità si innestano nell'intervento normativo che ha introdotto il comma 1-bis all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, sul cui ambito applicativo si richiamano le indicazioni di carattere generale già fornite con la citata circolare n. 2 del 2010.
Per effetto della novella, la nuova formulazione del comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52 del 1985, e la seguente:
"1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione e Io scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”.
Come illustrato nella circolare n. 2 del 2010, il primo periodo del comma 1-bis, di cui trattasi, prevede che "gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi...”, relativi alle unità immobiliari urbane, debbano contenere, a pena di nullità, oltre che i dati di identificazione catastale del bene, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto.
Inoltre, anche al fine di consentire un più completo allineamento delle banche dati ipotecaria e catastale, il terzo periodo del suddetto comma dispone che, prima della stipula, il notaio deve individuare l’intestatario catastale e la relativa conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
E' opportuno evidenziare, in proposito, che le disposizioni in esame serie riferite ad atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione di diritti reali di godimento e Io scioglimento di comunione di diritti reali, redatti con requisiti di ferma idonei per la trascrizione.
A tale proposito si rileva che, con le modifiche introdotte dalla legge di conversione, il legislatore ha chiarito espressamente che serie escluse dall'ambito applicativo della norma gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia.
Con tale opportuna precisazione, sono state risolte le incertezze interpretative, segnalate in sede di prima attuazione della disposizione in argomento, in merito all'inclusione e meno, nel relativo ambito applicativo, degli atti di concessione dell'ipoteca.
Ulteriore precisazione, introdotta dalla legge di conversione, e quella relativa al parametro di riferimento per la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, conformità da valutarsi sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Sotto tale profilo, si deve intendere che la predetta disposizione e in correlazione con le norme catastali che individuano le fattispecie per le quali sussiste l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione nello stato dei beni, con l’allegazione delle planimetrie catastali.
Nella consapevolezza che la corretta compilazione e redazione della documentazione grafica e descrittiva degli immobili in catasto riveste un ruolo determinante per la conoscenza del patrimonio immobiliare nazionale e per la costituzione dell'Anagrafe immobiliare integrata, si forniscono ulteriori criteri per l’individuazione dell'ambito di applicazione della disposizione, in ordine alle verifiche tecniche da espletare.
In primo luogo, si osserva che la norma in commento fa espresso riferimento alle unità immobiliari; ne consegue che restano escluse dal relativo ambito di applicazione tutte quelle porzioni immobiliari che, in relazione alle finalità proprie dell'inventario catastale, necessitano di essere dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare. Si fa espresso riferimento, da una parte, a quegli immobili - o porzioni - elencati nelle categorie fittizie del gruppo "F”, menzionate nell'art. 3, comma 2, del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28 (aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari) e, dall'altra, ai cosiddetti "beni comuni non censibili” (cioè beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita), che vengono individuati, di massima, nelle seguenti tipologie: androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali, ecc..
Per i beni del primo gruppo, è prevista la descrizione della titolarità, ossia l’individuazione di soggetti intestatari dei beni da iscrivere negli atti del catasto, mentre per i "beni comuni non censibili" si provvede all’iscrizione nella apposita partita speciale di catasto edilizio urbano. Si rammenta che, secondo le attuali disposizioni, la rappresentazione grafica di tali porzioni immobiliari e riportata esclusivamente nell'elaborato planimetrico e per gli stessi non è dovuta la redazione della planimetria.
Con particolare riferimento agli immobili intestati alla partita "beni comuni censibili”1, quali l'alloggio del portiere, si ritiene che la dichiarazione di conformità allo stato di fatto non sia obbligatoria nel caso in cui il trasferimento "delle relative quote e diritti” avvenga unitamente al trasferimento dell’unita immobiliare oggetto di compravendita (quando, a titolo esemplificativo, nella vendita dl un appartamento sono ricomprese quote e diritti connessi ai beni comuni censibili).
Di contro, detta dichiarazione assume rilevanza nell'ipotesi in cui l'alIoggio del portiere, o aItro bene comune censibile, sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini. In questa ultima ipotesi, infatti, l'unità immobiliare perde la sua funzione di bene condominiale e, pertanto, si rende necessaria anche la relativa registrazione con una specifica intestazione, in luogo della partita speciale, per tenere in debita evidenza i diritti e le quote vantati da ciascun soggetto.
Devono ritenersi, ovviamente, ricompresi nell'ambito applicativo del comma 14 in esame, gli atti aventi ad oggetto le unità immobiliari cd. "afferenti", relative all’edificazione di nuovi piani o nuovi corpi di fabbrica, realizzate su un lotto già edificati e censito al catasto ediIizio urbano (ad esempio autorimesse, magazzini, ecc.).
Si ribadisce, inoltre, che hanno rilevanza, ai fini catastali, tutti gli interventi influenti sul classamento e sulla rendita, quali gli ampliamenti delle unità immobiliari esistenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria, ovvero, le modifiche interne incidenti sulla consistenza.
Per converso, non ha rilevanza la modifica esterna del fabbricato, ampliato successivamente alla redazione della planimetria, qualora non incida sul perimetro dell’unità immobiliare ivi rappresentata, oggetto del trasferimento.
Si ritiene, inoltre, utile richiamare l'attenzione sul tema della "conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie", oggetto della dichiarazione da rendere in atti dall’intestatario catastale. Tale aspetto è stato ampiamente trattato nella menzionata circolare n. 2 del 2010, con la quale e stato precisato che assume rilievo ogni incoerenza che comporti una variazione della consistenza dell'immobile e quindi della rendita catastale.
Sotto tale profilo, si sottolinea che non può considerarsi comunque coerente la planimetria sulla quale il funzionario dell'Ufficio provinciale, in fase di accertamento, abbia riportato attestazioni di cd. "non conformità, anche mediante I'apposizione sulla planimetria stessa di annotazioni o di altre evidenze grafiche, che, come tali, possono costituire indizi di anomalie.
A tale proposito, si ritiene opportuno evidenziare che la legge di conversione n. 122 del 2010, con l’introduzione del comma 1-bis, dell'art. 29 della legge n. 52 del 1985, ha previsto che la dichiarazione di conformità, resa in atti dagli intestatari, possa essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
AI fine, peraltro, di agevolare la corretta esecuzione degli adempimenti previsti dalle novellate disposizioni, la scrivente ha avviato, in via sperimentale, il servizio di consultazione telematica delle planimetrie catastali, cui verranno abilitati successivamente, in correlazione al relativo incarico professionale, tutti i notai ed l tecnici, iscritti agli albi professionali, incaricati della presentazione degli atti di aggiornamento di cui all'art. 1, comma 374, della legge 30 dicembre 2004, n. 311.
Si ritiene, da ultimo, opportuno rammentare che le modifiche introdotte nell'art. 19 del decreto legge n. 78 del 2010 dalla già citata legge di conversione n. 122 del 2010, si applicano dal 31 luglio 2010, data di entrata in vigore della stessa.
Gli Uffici Provinciali sono invitati al puntuale rispetto delle indicazioni fornite con la presente circolare e le Direzioni Regionali a verificarne la corretta applicazione. (Fine)
1 Per quanto riguarda le nozioni di "bene comune non censibile” e "bene comune censibile" si fa riferimento a quanto stabilito con la circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, emanata dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali. Con tale documento di prassi e stato infatti precisato che si considerano "beni comuni censibili" quelle unità immobiliari urbane che, ancorchè dotate di autonoma capacità reddituale, forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari, e come tali vengono dichiarate. Per converso, sono considerati "beni comuni non censibili" quelle porzioni, comuni ad alcune unità immobiliari per destinazione ovvero per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa, che non possiedono autonoma capacità reddituale.