In relazione al quadro normativo catastale richiamato nel precedente paragrafo, emerge la necessità di chiarire, sotto il profilo oggettivo, |’impatto delle disposizioni introdotte dalla prima parte del comma 1-bis della legge n. 52 del 1985, con riferimento agli adempimenti da porre in essere in sede di stipulazione di atti pubblici e di scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti.
a) Unità immobiliare urbana
Come è stato accennato al paragrafo 1, la prima parte del comma 1-bis prevede che gli atti immobiliari ivi menzionati, aventi ad oggetto "fabbricati già esistenti”, devono contenere, per le “unità immobiliari urbane", gli specifici elementi informativi sopra descritti (coerenza "oggettiva"). L’ambito applicativo della previsione normativa è stato delineato dal legislatore attraverso |’utilizzo di due espressioni distinte, ma senza dubbio correlate tra loro: "fabbricati già esistenti" e "unità immobiliari urbane". II riferimento espresso a tali due categorie concettuali consente di ritenere che l’ambito di operatività della norma in parola riguardi gli immobili già iscritti al catasto edilizio urbano, nonchè quelli per i quali sussiste l'obbligo di dichiarazione.
Pertanto, sempre tenendo conto dei precisi riferimenti utilizzati dal Legislatore, si ritiene che debbano essere esclusi dalla previsione normativa:
le particelle censite al catasto terreni;
i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;
i fabbricati iscritti in catasto come "unità collabenti", in quanto non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati;
i fabbricati iscritti in catasto come "in corso costruzione" o "in corso di definizione", sempre che non siano stati ultimati o definiti;
i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al catasto edilizio urbano con l’indicazione della sola superficie, ai sensi dell’art. 15 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 65o.
b) Obbligo di indicazione degli identificativi catastali
La prima parte del comma 1-bis dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, prevede, come accennato, che gli indicati atti immobiliari aventi ad oggetto fabbricati gia esistenti devono contenere, a pena di nullità, anche il riferimento agli identificativi catastali delle unità immobiliari urbane; tali identificativi sono rappresentati, come noto, da sezione,
foglio, numero di mappale (particella) ed eventuale subalterno.
Si rammenta, al riguardo, che, già ai sensi del combinato disposto degli articoli 4, comma 2, e 14 del decreto del Presidente della Repubblica n. 650 del 1972, negli atti civili, giudiziali o amministrativi che danno origine al trasferimento di diritti iscritti nel catasto edilizio urbano, l’immobile deve essere descritto con gli estremi con i quali lo stesso e individuato in catasto.
I dati di identificazione catastale fanno parte, altresì, del contenuto necessario delle note di trascrizione e di iscrizione ipotecaria, in virtù del combinato disposto degli artt. 2659, 2660, 2826 e 2839; la mancata indicazione di detti dati nelle note dl trascrizione o iscrizione costituisce motivo di rifiuto ai sensi dell’art. 2674 c.c..
La disciplina contenuta nel più volte richiamato comma 1-bis, correlata alla previsione della nullità dell’atto, contribuisce, quindi, ad armonizzare il sistema complessivamente delineato dal codice civile e dalla normativa speciale, ipotecaria e catastale, creando le condizioni per garantire l’esatta corrispondenza tra i dati catastali indicati nelle formalità
ipotecarie - identificativi richiesti a pena di rifiuto delle formalità stesse - e quelli indicati nell’atto2.
c) Obbligo di indicazione del riferimento alle planimetrie depositate in catasto
Ulteriore adempimento richiesto dalla prima parte del comma 1-bis, sempre a pena di nullità, e l’indicazione in atto del riferimento alle planimetrie depositate in catasto. AI riguardo, si osserva che tale disposizione non presenta particolari criticità laddove Ia presentazione della planimetria sia stata correttamente curata in sede di dichiarazione di nuova costruzione, ovvero in sede di denuncia dl variazione (sempre che, ovviamente, le planimetrie depositate siano conformi allo stato di fatto dell'immobile al momento della stipula dell’atto).
Qualche problema interpretativo e applicativo potrebbe sorgere in presenza di alcune peculiari situazioni, di seguito sinteticamente rappresentate.
La prima ipotesi e quella della planimetria non presente in catasto, in quanto riferita ad unita immobiliari per le quali la normativa catastale non prevedeva l’obbligo di presentazione a carico dei proprietari; si tratta, in particolare, delle fattispecie disciplinate dall'art. 58 del Regolamento per la formazione del Catasto edilizio urbano (decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949).
Ora, poichè il comma 1-bis della legge n. 52 del 1985 prevede che il riferimento alla planimetria catastale fa parte del contenuto necessario dell’atto, si ritiene che tale elemento debba essere comunque fornito e indicato, anche se la mancata presenza in catasto della planimetria sia riconducibile ad uno dei casi di esenzione disciplinati dall’art. 58 del decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949.
La seconda peculiare fattispecie riguarda, invece, l’ipotesi di planimetrie non "accettabili" ai sensi del paragrafo 17 della Istruzione II - "Accertamento e classamento" per la formazione del Catasto Edilizio Urbano3. In tale caso, la parte interessata dovrà curare la presentazione di una nuova planimetria conforme, in allegato ad una dichiarazione di variazione. Lo stesso obbligo, a maggior ragione, grava sui soggetti obbligati alla presentazione nei casi in cui non abbiano provveduto al relativo deposito in fase di formazione ovvero di aggiornamento.
In tali due ultimi casi, oltre ai tributi previsti, si renderanno applicabili anche le sanzioni, secondo le modalità previste nella circolare n. 2 del 17 aprile 2002.
Una ulteriore peculiare fattispecie e riscontabile nell’ipotesi in cui Ia planimetria, pur regolarmente presentata e depositata, non sia reperibile o leggibile per cause non imputabili alla parte.
Verificandosi tale ipotesi, se la parte è in possesso di una copia certificata della planimetria depositata, oppure della "seconda copia per ricevuta", rilasciata al momento della presentazione, corrispondente tuttora allo stato di fatto, può depositarla presso l’Ufficio provinciale che, dopo le verifiche di coerenza tra i dati censuari e la rappresentazione planimetrica, acquisisce in banca dati copia di tale elaborato, inserendo una specifica annotazione4.
Nel caso in cui, invece, la parte non sia in possesso di una copia certificata della planimetria, ma documenti che la stessa sia stata effettivamente presentata, sarà cura dell’Ufficio provvedere alla compilazione della stessa, anche a mezzo di sopralluogo. E' comunque facoltà della parte ripresentare la planimetria mancante, in esenzione dai tributi speciali catastali.
d) Conformità delle planimetrie depositate in catasto
La prima parte del comma 1-bis dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985, oltre agli elementi e alle informazioni di cui alle lettere a) e b), prevede, sempre a pena di nullità, l’inserimento nel documento negoziale anche della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell’atto. In altri termini, tale disposizione prevede l’integrazione del contenuto necessario dell’atto, con una dichiarazione resa dagli intestatari che attesti la corrispondenza della planimetria depositata con Io stato reale dell’ immobile. Pertanto, nell’ipotesi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile, al fine di consentire l’inserimento in atto della prescritta dichiarazione di conformità, l’intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione, allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato reale dell’immobile (tale situazione potrebbe presentarsi, a titolo meramente esemplificativo, a causa di incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l’unita immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo, ovvero delle parti comuni, laddove originariamente rappresentate).
Nel caso di presentazione della denuncia di variazione sono applicabili, oltre ai tributi previsti, anche le sanzioni, secondo le modalità previste nella citata circolare n. 2 del 17 aprile 2002.
Sembra opportuno, peraltro, evidenziare che le eventuali incoerenze tra rappresentazione planimetrica e situazione di fatto potrebbero sussistere fin dall’origine (cioè, sin dalla prima dichiarazione in catasto, in relazione alla data di ultimazione dei lavori) oppure essere riconducibili a vicende avvenute in epoca successiva (ad esempio, a seguito di lavori di ristrutturazione, trasformazione, etc., cui non e seguita la prescritta dichiarazione di variazione in catasto).
Gli estremi delle autorizzazioni edilizie rilasciate per l’immobile oggetto dell’atto stesso, possono costituire, in relazione alla data di dichiarazione in catasto dell’immobile medesimo e di deposito della relativa planimetria, un primo elemento di riferimento al fine di verificare la sussistenza di possibili incoerenze.
e) Variazioni delle unità immobiliari censite per le quali non sussiste l’obbligo di dichiarazione
Considerata la delicatezza e la rilevanza connesse all’obbligo di effettuare la dichiarazione di conformità introdotto dalla normativa in parola, si ritiene opportuno formulare alcune specifiche considerazioni in merito alla portata e all’ambito applicativo della normativa catastale disciplinante l’obbligo delle dichiarazioni di variazione delle unita immobiliari urbane.
L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo - e, quindi, "fonte" di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale e obbIigatoria Ia presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, h. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi riIievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionaIe, non influente sulla corretta determinazione della rendita5.
Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili neIl’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali Io spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.
Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione I’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utiIizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.
Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza e calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto.
Di contro, e necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unita, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.).
In ogni caso, su richiesta della parte, codesti Uffici accetteranno anche eventuali dichiarazioni di variazione non rilevanti ai fini della attribuzione della rendita, dovendosi ritenere superate le diverse precedenti indicazioni suIl’argomento.
Sotto tale specifico profilo, Ia presente circolare riveste pertanto carattere innovativo.
2 Per quanto riguarda le ipoteche, l’art. 2826 prevede che, nel relativo atto di concessione, l'immobile deve essere specificatamente designato anche con l’indicazione "... dei dati di identificazione catastale".
3 "Le planimetrie si verificheranno con semplice esame a vista ...e si deciderà della loro accettabilità se corrispondono allo stato di fatto delle unita immobiliari rappresentate e se la esecuzione del disegno ed il tipo di carta usato sono conformi alle prescrizioni. ...Se la planimetria non è accettabile si annoterà una delle seguenti diciture...Per le planimetrie inaccettabili si provvederà dall’ufficio ad inviare agli obbligati un avviso... ".
4 "Copia di certificazione / ricevuta n ........ , rilasciata dall’Ufficio in data ................. , esibita dalla parte, acquisita agli atti in sostituzione dell’originale". Tale annotazione sarà datata e sottoscritta a cura del responsabile del Settore / Reparto Servizi all’Utenza. Sara comunque conservata agli atti dell’Ufficio fotocopia di tale certificazione opportunamente vidimata dal responsabile del Settore/ Reparto.
5 Di conseguenza, per tali ultimi casi, la dichiarazione di variazione non si ritiene dovuta, fatta salva I’opportunità dei soggetti interessati di richiedere comunque I’allineamento attraverso gli usuali canali informativi, quali, ad esempio per l'adeguamento della toponomastica, la segnalazione in front-office o tramite Contact-Center.